09 mei Onderhoud is geen renovatie
Voor wie er niets mee te maken heeft lijkt het een semantische discussie: het verschil tussen onderhoud en renovatie. Maar verkeerd gebruik van deze woorden kan de corporatie duur komen te staan. Als bewoners voor een renovatie hun huis uit moeten en tijdelijk op een ander adres moeten bivakkeren, staat daar een verhuiskostenvergoeding tegenover van ruim 6 duizend euro. Een behoorlijk bedrag dus. Een bewoner zegt bijna per definitie dat er sprake is van renovatie omdat hij in aanmerking wil komen voor die vergoeding. Als iets onderhoud is, moet het onderhoud worden genoemd en renovatie moet renovatie worden genoemd. Als medewerkers van corporaties niet goed het verschil weten, kan dat grote gevolgen hebben.
Vaak is het zo dat bij onderhoud ook renovatiewerkzaamheden worden meegenomen. Juist dan is het belangrijk om zorgvuldig te zijn met de informatievoorziening. Onlangs heeft woningcorporatie Havensteder in Rotterdam hierover een kort geding aangespannen tegen bewoners die hun huis niet uit wilden bij onderhoudswerkzaamheden. Als woningcorporatie moet je zorgen dat alle stukken kloppen. Er was onderhoud gepleegd aan de vloeren en bewoners moesten tijdelijk hun huis uit. Voor de ongemakken had de corporatie de bewoners een vergoeding gegeven van duizend euro. Een corporatie hoeft dat niet te doen, maar doet dit vaak wel als tegemoetkoming aan de bewoners. In dit geval waren er enkele bewoners die hun huis niet uit wilden. Vorige week heeft de rechter beslist dat de corporatie gelijk heeft en dat de bewoners dus geen recht hebben op die vergoeding. Ze moeten weliswaar hun huis uit en er is ook sprake van renovatiewerkzaamheden, maar de reden waarom ze hun huis moeten verlaten – het vervangen van de vloeren – is onderhoud. In feite krijgen bewoners meer van de corporatie dan deze had hoeven geven: een tijdelijke woning én duizend euro ongemakkenvergoeding. Ik denk dat dit soort uitspraken op de voet gevolgd worden door mensen in het veld (zoals ik). Natuurlijk omdat een gerechtelijke uitspraak consequenties heeft voor volgende onderhouds- en renovatieprojecten, maar ook omdat die helpt bij het gesprek met bewoners. De regels worden er duidelijker door, ook voor bewoners. En het sterkt mij in de wetenschap dat we zelf werken volgens de regels. Die regels zijn in grote lijnen: het aanleggen van centrale verwarming inclusief HR-ketels en het plaatsen van ramen met HR-glas valt onder renovatie en daar vragen we instemming voor van minimaal 70 procent van de bewoners. Sommige corporaties voeren daarna een huurverhoging door en andere niet. De meeste corporaties bieden een ongemakkenvergoeding. Na elk onderhoud is er wel iets beschadigd geraakt of moet er bijvoorbeeld een stukje vloerbedekking worden ‘aangeheeld’ waar voorheen een kachel stond.
Verschillende corporaties mijden het woord renovatie, omdat ze dan zeker weten dat ze geen verhuiskostenvergoeding hoeven te betalen. Mijn advies is toch altijd: zorg dat het klopt wat je zegt. Aan onderhoud moeten bewoners meewerken en bij renovatie moet je instemming hebben. Over het algemeen leveren renovatieprojecten geen problemen op als ze in redelijkheid zijn bedacht en afgestemd zijn met de bewonerscommissie of de woonbond.
