28 jun Goede voorbereiding is alles!
Je moet als betrokken partij bij renovatie en bij herstructurering weten welke stappen je achtereenvolgens moet zetten. Daarom is het verstandig daar tijdig advies over in te winnen. (Ik zet mijn telefoonnummer onder dit blog ;)) Als je niet van tevoren weet welke stappen je moet zetten en niet de juiste partijen aan tafel hebt – en dus geen duidelijk beeld hebt van de kosten die een renovatie of herstructurering met zich meebrengen – dan loop je als corporatie (of bouwbedrijf) tegen serieuze problemen aan. Problemen die veel extra tijd en geld gaan kosten.
Voorbeeld: stel je gaat alle huurders in logeerwoningen onderbrengen. Logeerwoningen moet je geheel inrichten, stofferen en meubileren. Dat brengt veel werk met zich mee. Ik heb daar een duidelijk beeld bij hoeveel uur werk dat extra is per woning. Vaak gaat een deel op aan ‘neuzeldingen’ zoals wifi die het niet doet. Je denkt dat geregeld te hebben en dan belt een bewoner met: ‘De wifi doet het niet.’ Dan moet er iemand heen die het gaat oplossen, enzovoort. Of schoonmaak. Een woning moet natuurlijk worden schoongemaakt nadat de oude huurders eruit zijn en voordat de nieuwe erin trekken. Dat is een kostenpost om vooraf rekening mee te houden.
Als je een goed beeld hebt van de stappen en de processen en de partijen die je nodig hebt om het werk dat er moet gebeuren te doen, dan kun je het juiste aantal uren berekenen en een goede begroting opstellen. Niet alle woningcorporaties, bouwbedrijven en zorgpartijen hebben voldoende ervaring op het gebied van renovatie of herstructurering. De komende jaren komen dit soort trajecten alleen maar vaker voor omdat van overheidswege woningen duurzamer moeten worden.
Onlangs werd ik door een bouwbedrijf benaderd. Zij wilden een offerte hebben voor bewonersbegeleiding. Het is alsof je vraagt wat een woning kost of een auto … Ik stelde hem dus wat vragen om beter te weten te komen wat hij wilde. Toen bleek dat hij niet precies wist wat hij nodig had. Dat is best tricky als je aan een aanbesteding meedoet en een prijs neerlegt en niet precies weet wat bewonersbegeleiding inhoudt, of wat een woningcorporatie hieronder verstaat. Als je dat niet goed inkoopt, dan heb je straks een probleem. Ik kon hem helpen door wat voorbeelden te geven van zaken die hij zou kunnen aanbieden en waar ik invulling aan kan geven.
Wat me opvalt is dat er vaak niet goed doorgevraagd wordt door een bouwbedrijf over wat deze straks nodig heeft. Misschien omdat zij alleen namens zichzelf denken. Ik denk niet alleen vanuit de huurder, maar ik houd ook rekening met wat de woningcorporatie en wat het bouwbedrijf nodig heeft. Die zaken zijn niet hetzelfde en ook daarom is mijn expertise nuttig voor alle partijen. Dan weet je wat je aan moet bieden.
Een bouwbedrijf weet dat hij zorgvuldig met de bewoners om moet gaan, omdat de corporatie dat wil, en daar móet je dan iets mee. Vaak weet men helemaal niet goed hoeveel tijd hiermee gemoeid gaat. Als je niet weet hoe arbeidsintensief het is om in contact te komen met huurders, dan bedenk je ook niet dat je daar duidelijke afspraken over moet maken tot waar je dienstverlening reikt. Er kan serieus tijd – en dus geld – gaan zitten in die communicatie. Ik geef daarom altijd bij opdrachtgevers van tevoren aan: dít is wat je kunt verwachten en zó kun je ermee omgaan. Als je dit vak serieus neemt – en daar ga ik van uit bij partijen die betrokken zijn bij een renovatie of herstructurering – kun je veel bereiken en tijd en geld besparen.
Keertje bellen? Dit is mijn nummer: 06 – 25591519. Als je goede koffie hebt, kom ik zelfs graag even langs.